富港配资 上海一小区规定租客不得月租停车位闹上法院，二审改判了

今天，上海市第一中级人民法院发布了一起因区别对待业主、租客停车权引发纠纷的案件。该案入选了中国法院2025年度案例。

赵某、钱某、孙某系上海某小区业主。该小区原规划用于停车的车位数量为80个，小区公共道路可停车辆约112辆。2021年3月17日，小区第四届业委会表决通过自2021年4月1日起实施《停车管理办法》，其中第四条规定：“小区目前可用车位共有192个，已办理登记的月租车牌共有219辆。在本小区停车位与住宅房屋套数比例不足1：1的情况下，实行‘一户一车停车证’制度，仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证。在本管理方法通过表决日起暂不对产权人第二辆及以上车辆、租客车辆开放月租停车位资格。”

月底，业委会又作出《决议》，内容包括“三、根据停车管理办法‘第四条停车资格，仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证’……请物业尽快通知所有租户自4月1日所有租户车辆作为外来车辆管理和收费……；四、……若全部补齐资料那么产权人第一辆车的月租车辆总数将超过小区的饱和停车位数。”

同年11月5日，该小区第五届业委员会备案成立。赵某等三人认为，前述决议不平等地对待租户权益，排除租售同权，系严重侵害业主权利，诉至法院，要求撤销《停车管理办法》第四条中“仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证”、“在本管理方法通过表决日起暂不对产权人第二辆及以上车辆、租客车辆开放月租停车位资格”的内容及上述《决议》中的第三条内容。

一审法院认为，首先，争议内容排除了租客车辆享有月租停车位资格的权益，一定程度上排除了赵某等人对占用业主共有道路用于停放车辆车位的共有权利。

其次，案涉小区半数以上车辆并非停放于规划车位，而是占用了业主共有的道路。考虑该小区现有的停车位数量，若根据“一户一车”原则，允许租客停车并未额外增加小区内停放车辆的负担。争议内容排除了租客车辆享有月租停车位资格的权利，侵害了租客对公共道路的使用权。

再次，相关争议内容不符合国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中依法鼓励住房租赁、保护承租人稳定居住权的政策。租户毕竟属于小区中的少数群体，在停车管理方案通过后，实际上无法通过民主决策的途径救济其利益。故《停车管理办法》第四条相关内容侵害了赵某等三人的合法权益。综上，一审法院判决撤销相关条款内容。

上海一中院二审则持有不同观点。首先，对于公共停车位的分配和使用关系全体业主的利益，应当属于全体业主共同决定的事项，属于业主自治的范畴。

其次，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“业主的需要”应指业主的停车需要，而非业主将房屋出租便利的需要。在小区停车位十分紧张的情形下，业主大会或者业主委员会对租户的停车权益进行限制，目的是维护全体业主的利益。业主如果将房屋对外出租，在此情况下应当首先满足其他业主的停车需求。

再次，租户基于与业主的租赁合同取得房屋的租赁权，但业主不仅仅拥有房屋本身的使用权，还有对公共区域、公共设施以及设备的管理权和决定权，此项权利并未转让给承租人。此外，租户对案涉小区车位的使用权利必须受制于管理规约，未经全体共有权人同意，业主无权将车位使用权作为附属权益一并转让给租户。

最后，从效果来看，实行新的停车方案后，停车紧张问题得到有效解决。

综上，上海一中院判决撤销一审判决，改判驳回赵某等三人的一审全部诉讼请求。

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